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集体土地上房屋能否按照国有土地上房屋交易价格进行赔偿的考量

原创文章 发布人:小编 发布时间:2021-06-09

集体土地上的房屋补偿价格一般比国有土地上的房屋补偿价格高,那么,集体土地上房屋能否按照国有土地上房屋交易价格进行赔偿?北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师通过最高院的一个案例为您解析如下:


案情简介

王某在郑州市A区B村有宅基地一处,面积396.1平方米。2015年9月22日,A区政府对王某的房屋进行了现场勘验,结论为王某房屋三层以下建筑物建筑面积共计936.25平方米,三层以上建筑物建筑面积共计796.22平方米。2007年建成并装修,自述装修花费了30余万元。2015年10月26日,A区政府将王某的房屋全部拆除。王某不服提起行政诉讼。2018年8月28日,A区政府作出B村王某房屋拆迁补偿方案,主要内容如下:一、按照B村合村并城拆迁补偿安置方案,给予王某补偿200平方米安置用房及一人份的集体经济用房;二、房屋面积除置换的200平方米及一人份的集体经济用房外补偿王某708,156元;过渡费86,400元;搬家费10,000元,以上补偿费用共计:804,556元。该案在审理过程中,一审法院依法委托评估机构对涉案房屋价值进行评估鉴定。评估机构以涉案房屋不具备评估条件为由,对鉴定委托予以退回。河南省高级人民法院作出行政裁定,指定一审法院对行政赔偿部分重新审理。

依法分析

房屋在征收过程中被违法拆除的,在确定赔偿数额时,一方面要填平补齐当事人受损的财产权利,确保被征收人获得的赔偿不能低于依法征收所应得到的补偿数额,同时亦可考虑被征收人在强拆后多年未获得补偿或赔偿的客观情况,切实弥补其因违法行为所受到的损失;另一方面,也要兼顾其他被征收人的合法权益,综合考虑其他被征收人以及当地类似房屋补偿方式与补偿标准,全面考量法律法规及拆迁政策的连续性、一致性和公平性,尽量避免对于类似房屋的赔偿数额与补偿数额差距过大的情况出现。集体土地上的房屋不允许自由上市交易,其征收补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准亦不一致。如果被违法拆除的集体土地上房屋产权手续不全,房屋占地面积及建筑面积明显超过相关规定的标准,又不符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,一般不能脱离当地征收补偿的规定或安置补偿方案,迳行按照国有土地上房屋的交易价格进行赔偿。



本案中,郑州金水科教新城建设指挥部制定了《关于加快郑州金水科教新城合村并城及土地管理工作的意见(暂行)》,对案涉区域合村并城的补偿标准进行了规定。王某的房屋位于集体宅基地上,在实施B村合村并城项目期间被拆除,针对该征迁项目,A区B村根据方案的规定制定了补偿安置方案并以此开展安置补偿工作,绝大多数被征收人已经按照补偿安置方案的规定签订了补偿协议。涉案房屋于2006年建设,该房屋三层以下建筑面积936.25平方米,三层以上建筑面积796.22平方米。郑州市城乡规划局于2018年出具了郑规函〔2018〕597号复函,载明B村不在郑州市总体规划范围内。王某虽然提交了柳林镇土地管理所颁发的《柳林镇村民建筑许可证》,但并未按照该许可证的要求在建房后向镇、村呈请验收,也未能取得完整的房屋产权手续。

一审判决在对于涉案房屋三层以下936.25平方米面积的赔偿问题,未对集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿标准的差异问题、涉案房屋是否具有合法的产权手续问题、涉案房屋占地面积是否符合相关规定的标准问题、涉案房屋是否符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定问题、涉案房屋所在区域是否已经制定补偿安置方案以及对其他被征收人的补偿标准问题进行综合考虑,即以郑州市2016年国有土地上二手房交易均价计算赔偿数额,显属不当。二审法院对一审法院的问题未予纠正,在8407元/平方米的基础上扣除600元/平方米的土地出让费用确定赔偿数额7,309,303.75元,将导致对涉案房屋的赔偿数额远高于类似房屋的补偿数额,对于其他广大已签定协议的被征收人来说并不公平,也将影响已经完成的征收拆迁工作的稳定及今后征收拆迁工作的顺利进行,依法应予纠正。


史律师评析:

1.房屋在征收过程中被违法拆除的,在确定赔偿数额时,一方面要填平补齐当事人受损的财产权利,确保被征收人获得的赔偿不能低于依法征收所应得到的补偿数额,同时亦可考虑被征收人在强拆后多年未获得补偿或赔偿的客观情况,切实弥补其因违法行为所受到的损失;另一方面,也要兼顾其他被征收人的合法权益,综合考虑其他被征收人以及当地类似房屋补偿方式与补偿标准,全面考量法律法规及拆迁政策的连续性、一致性和公平性,尽量避免对于类似房屋的赔偿数额与补偿数额差距过大的情况出现。

2.集体土地上的房屋不允许自由上市交易,其征收补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准亦不一致。如果被违法拆除的集体土地上房屋产权手续不全,房屋占地面积及建筑面积明显超过相关规定的标准,又不符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,一般不能脱离当地征收补偿的规定或安置补偿方案,迳行按照国有土地上房屋的交易价格进行赔偿。

3.原审法院未对集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿标准的差异问题、涉案房屋是否具有合法的产权手续问题、涉案房屋占地面积是否符合相关规定的标准问题、涉案房屋是否符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定问题、涉案房屋所在区域是否已经制定补偿安置方案以及对其他被征收人的补偿标准问题进行综合考虑,即以国有土地上二手房交易均价计算赔偿数额,显属不当。


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